Строительство гражданином дома, зданий и сооружений хозяйственного назначения допускается только на специально отведенном для этих целей земельном участке и должно быть закончено в установленный нормативными правовыми актами срок. Если же застройщик по незнанию, сознательно либо по иным субъективным и объективным причинам нарушил любое из вышеназванных требований (т. е. захватил хотя бы несколько сантиметров не принадлежащей ему земли или не успел завершить строительство), то закон дает ему возможность выйти из проблемной ситуации с минимальными издержками — избежать штрафа за самовольное строительство, продлить срок возведения объекта. С использованием этих возможностей лучше не затягивать, иначе можно все же оказаться в невыгодном положении вплоть до потери земельного участка вместе с находящимся на нем недостроенным объектом.
Законодательство, касающееся самовольных построек и долгостроев, периодически изменялось — выходили новые нормативные правовые акты, приостанавливалось и продлевалось действие существующих. Разъяснить, как регулируются отношения в этой сфере сегодня, мы попросили заместителя начальника отдела архитектуры и строительства, ЖКХ райисполкома Анну Кулик.
Первоначально должен был действовать до 1 января 2025 года Указ Президента Республики Беларусь от 25.07.2022 №253 «Об упрощенном порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства», но позже его действие было продлено до 1 января 2028-го. Документ дает возможность гражданам без каких-либо штрафных санкций узаконить (т. е. официально ввести в эксплуатацию) одноквартирные дома и нежилые постройки, самовольно (без разрешительной и проектной документации) возведенные на земельных участках, полученных до 01.09.2022.
— Фактически самовольная постройка перестает быть таковой, признается законной, — объясняет суть Указа №253 Анна Кулик. — Но только при условии, что земельный участок для нее предоставлен до 01.09.2022. Если же он предоставлен гражданину после указанной даты, то действие Указа на эту ситуацию не распространяется.
Чтобы узаконить постройку в рамках Указа №253, нужно обратиться в отдел архитектуры и строительства, жилищно-коммунального хозяйства райисполкома. Понадобятся следующие документы: документ, удостоверяющий личность; ведомость технических характеристик строительного объекта, который необходимо узаконить (оформляется агентством по государственной регистрации и земельному кадастру); свидетельство о государственной регистрации земельного участка; письменное согласие совершеннолетних граждан, имеющих право владения и пользования одноквартирными жилыми домами, а также нежилыми капитальными постройками на придомовой территории, и участников общей долевой собственности, в том числе временно отсутствующих таких граждан; при необходимости (когда именно, разъяснено ниже) — нотариально заверенное письменное согласие смежных землепользователей.
— Напомню, что ввести в эксплуатацию таким образом можно только объекты, относящиеся к пятому классу сложности, — обращает внимание Анна Дмитриевна (пояснения насчет классов сложности наша собеседница давала в газете за 19.11.2025). — Также должны быть соблюдены следующие нормы. Пунктом 6.3.6 строительных норм СН 3.01.03-2020 «Планировка и застройка населенных пунктов», утвержденных постановлением Министерства архитектуры и строительства от 27.11.2020 №94, установлены следующие минимальные расстояния от построек и объектов на приусадебном участке до границ соседнего (смежного) участка: от отдельно стоящего жилого дома, гостевого домика, ландшафтно-обустроенного пруда-копани, не дренирующего в грунт бассейна, — не менее 3 метров; от хозяйственных построек, пергол и беседок (высотой не более 3 м) — не менее 2 метров. Если данные расстояния не соблюдены, собственник может договориться со смежными землепользователями — при наличии их письменного нотариально заверенного согласия объект тоже может быть принят в эксплуатацию.
Райисполком ведет работу по реализации Указа Президента от 07.02.2006 №87 «О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач».
— Данный Указ предписывает гражданам завершить строительство в течение трех лет с момента выделения земельного участка для этой цели, — объясняет Анна Кулик. — Строительство считается завершенным, если здание имеет фундамент, стены и крышу, независимо от того, введено ли оно в эксплуатацию.
Если застройщик не успел закончить работы по уважительным документально подтвержденным причинам (заболевание, трудное материальное положение и др.), срок строительства может быть продлен еще на два года, но только один раз. Также незаконченный объект можно законсервировать (приостановить строительство) — максимум на 3 года и тоже один раз.
Таким образом, при наличии уважительных причин строительство может растянуться на 8 лет. Если даже этого срока окажется мало, то земельный участок подлежит изъятию, а размещенный на нем незавершенный объект — выкупу или передаче по решению суда местному исполкому для продажи с публичных торгов.
Анна Дмитриевна заостряет внимание на существенном с финансовой точки зрения обстоятельстве: даже если строительство еще не завершено и объект не принят в эксплуатацию, налог на землю приходится платить. Более того — в увеличенном размере. В управлении по работе с плательщиками по Толочинскому району Оршанской ИМНС нам объяснили, что для физических лиц налог в таком случае увеличивается в 3 раза.
— Таким образом, в затягивании строительства застройщики не заинтересованы, — резюмирует Анна Кулик. — Ввести объект в эксплуатацию лучше как можно скорее.
Законодательство, касающееся самовольных построек и долгостроев, периодически изменялось — выходили новые нормативные правовые акты, приостанавливалось и продлевалось действие существующих. Разъяснить, как регулируются отношения в этой сфере сегодня, мы попросили заместителя начальника отдела архитектуры и строительства, ЖКХ райисполкома Анну Кулик.
До конца «амнистии» осталось два года
Первоначально должен был действовать до 1 января 2025 года Указ Президента Республики Беларусь от 25.07.2022 №253 «Об упрощенном порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства», но позже его действие было продлено до 1 января 2028-го. Документ дает возможность гражданам без каких-либо штрафных санкций узаконить (т. е. официально ввести в эксплуатацию) одноквартирные дома и нежилые постройки, самовольно (без разрешительной и проектной документации) возведенные на земельных участках, полученных до 01.09.2022.
— Фактически самовольная постройка перестает быть таковой, признается законной, — объясняет суть Указа №253 Анна Кулик. — Но только при условии, что земельный участок для нее предоставлен до 01.09.2022. Если же он предоставлен гражданину после указанной даты, то действие Указа на эту ситуацию не распространяется.
Чтобы узаконить постройку в рамках Указа №253, нужно обратиться в отдел архитектуры и строительства, жилищно-коммунального хозяйства райисполкома. Понадобятся следующие документы: документ, удостоверяющий личность; ведомость технических характеристик строительного объекта, который необходимо узаконить (оформляется агентством по государственной регистрации и земельному кадастру); свидетельство о государственной регистрации земельного участка; письменное согласие совершеннолетних граждан, имеющих право владения и пользования одноквартирными жилыми домами, а также нежилыми капитальными постройками на придомовой территории, и участников общей долевой собственности, в том числе временно отсутствующих таких граждан; при необходимости (когда именно, разъяснено ниже) — нотариально заверенное письменное согласие смежных землепользователей.
— Напомню, что ввести в эксплуатацию таким образом можно только объекты, относящиеся к пятому классу сложности, — обращает внимание Анна Дмитриевна (пояснения насчет классов сложности наша собеседница давала в газете за 19.11.2025). — Также должны быть соблюдены следующие нормы. Пунктом 6.3.6 строительных норм СН 3.01.03-2020 «Планировка и застройка населенных пунктов», утвержденных постановлением Министерства архитектуры и строительства от 27.11.2020 №94, установлены следующие минимальные расстояния от построек и объектов на приусадебном участке до границ соседнего (смежного) участка: от отдельно стоящего жилого дома, гостевого домика, ландшафтно-обустроенного пруда-копани, не дренирующего в грунт бассейна, — не менее 3 метров; от хозяйственных построек, пергол и беседок (высотой не более 3 м) — не менее 2 метров. Если данные расстояния не соблюдены, собственник может договориться со смежными землепользователями — при наличии их письменного нотариально заверенного согласия объект тоже может быть принят в эксплуатацию.
Чем дольше строишь, тем больше платишь
Райисполком ведет работу по реализации Указа Президента от 07.02.2006 №87 «О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач».
— Данный Указ предписывает гражданам завершить строительство в течение трех лет с момента выделения земельного участка для этой цели, — объясняет Анна Кулик. — Строительство считается завершенным, если здание имеет фундамент, стены и крышу, независимо от того, введено ли оно в эксплуатацию.
Если застройщик не успел закончить работы по уважительным документально подтвержденным причинам (заболевание, трудное материальное положение и др.), срок строительства может быть продлен еще на два года, но только один раз. Также незаконченный объект можно законсервировать (приостановить строительство) — максимум на 3 года и тоже один раз.
Таким образом, при наличии уважительных причин строительство может растянуться на 8 лет. Если даже этого срока окажется мало, то земельный участок подлежит изъятию, а размещенный на нем незавершенный объект — выкупу или передаче по решению суда местному исполкому для продажи с публичных торгов.
Анна Дмитриевна заостряет внимание на существенном с финансовой точки зрения обстоятельстве: даже если строительство еще не завершено и объект не принят в эксплуатацию, налог на землю приходится платить. Более того — в увеличенном размере. В управлении по работе с плательщиками по Толочинскому району Оршанской ИМНС нам объяснили, что для физических лиц налог в таком случае увеличивается в 3 раза.
— Таким образом, в затягивании строительства застройщики не заинтересованы, — резюмирует Анна Кулик. — Ввести объект в эксплуатацию лучше как можно скорее.
Сергей АБРАМОВИЧ.